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démembrement immobilier

Ce site concerne principalement

Les chefs d'entreprise désireux d'optimiser le mode de détention de leur immobilier professionnel :
  • Pour sécuriser leur entreprise
  • Pour diminuer la fiscalité
  • Pour favoriser la transmission
Les experts comptables souhaitant un support dans leurs missions de démembrement :
  • Sur les valorisations (usufruit, base des droits de mutation …)
  • Sur la matérialisation et la justification de l’avantage économique
  • Sur l’établissement de pré-étude
  • Pour échanger sur des difficultés techniques
Les notaires qui souhaitent disposer d'un chiffrage par expertise :
  • D’usufruit temporaire d’immeubles
  • De titres démembrés de S.C.I.
  • De titres démembrés de holding familiale. 

Qu’est-ce que le démembrement ?

Le démembrement est la séparation du droit de propriété entre l’usufruit et la nue-propriété. En matière de biens immobiliers l’usufruitier perçoit les loyers ou bien dispose de la jouissance du bien. Le démembrement peut porter sur le bien lui-même ou bien sur les titres de la SCI qui détient le bien dans ce cas il aura droit aux dividendes. C’est à l’usufruitier, bénéficiaire des revenus, d’assumer la fiscalité dans son régime fiscal qui lui est propre.

 

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L'usufruit est un droit similaire à celui qui permet à tout propriétaire de profiter de sa propriété. Il s'agit du droit de jouir de tous les bénéfices que l'usage de la propriété peut apporter.

Dans le cas d'un bien immobilier, l'usufruit comprend le droit d'occuper le bâtiment, de le louer ou de l'utiliser à d'autres fins rémunératrices.

En cas d'usufruit de titre de SCI l'usufruit consiste aux droits, aux bénéfices de la SCI et aux droits juridiques de l'usufruitier.

L’usufruit est toujours un droit temporaire :
  • En matière civile (exemple des parents donnent la nue-propriété à un enfant et se conservent l’usufruit du bien) la durée de l’usufruit sera égale à leur durée de vie. On parle d’usufruit viager.
  • En matière économique l’usufruitier (l’entreprise)  n’est pas mortel, la durée d’usufruit est libre et ne peut excéder 30 ans.

 

 

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La  nue-propriété est relative au droit d'aliénation du bien.

Celui qui dispose de la nue-propriété peut donc céder le bien en le vendant. La possession de la nue-propriété s'apparente donc à une possession sans droit de jouissance du bien possédé. Celui qui a la nue-propriété dispose de l'ensemble des droits d'aliénation mais uniquement de ces derniers.

Celui qui a les droits de nue-propriété ne pourra profiter de ses droits de jouissance qu’à la fin du mécanisme de démembrement. En effet, l'usufruit va revenir au propriétaire du bien quand le démembrement prendra fin.

Le nu propriétaire deviendra automatiquement plein propriétaire sans fiscalité ni formalités au terme de l'usufruit temporaire.

En cas de vente du bien pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire perçoit une partie du prix de vente

  • Selon un barème en fonction de l’Age de l’usufruitier (démembrement civil). Par exemple 80% si l’usufruitier à plus de 81 ans.
  • Selon les dispositions prévues par la convention d’usufruit (usufruit temporaire). En matière de démembrent économique la règle de base est que le résultat exceptionnel (plus-value de cession) revient en totalité au nu propriétaire.